Como Funciona o Cálculo de Financiamento
Ao financiar um imóvel ou veículo, o valor emprestado (o valor financiado, já descontada a entrada) é devolvido em parcelas mensais que se dividem em duas partes: a amortização, que abate o saldo devedor, e os juros, que incidem sobre o saldo que ainda resta em aberto. A forma como essas duas partes se comportam ao longo do tempo é o que distingue os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil: a Tabela Price e o SAC.
Entender esses sistemas é fundamental para tomar uma boa decisão. Um financiamento imobiliário pode durar 20, 30 ou até 35 anos, e a escolha entre parcelas fixas ou decrescentes tem impacto direto tanto no orçamento mensal quanto no total de juros pago ao final. Duas pessoas com o mesmo valor financiado e a mesma taxa podem pagar montantes de juros bastante diferentes apenas por causa do sistema escolhido.
A entrada e o valor financiado
Antes de qualquer cálculo, subtrai-se a entrada do valor do bem. Só o que sobra — o valor financiado — gera juros. Por isso, uma entrada maior tem duplo efeito: reduz o valor de cada parcela e diminui o total de juros pago, já que a base sobre a qual os juros incidem é menor desde o início.
Tabela Price (Parcela Fixa)
Na Tabela Price, também chamada de sistema francês de amortização, a prestação é constante durante todo o contrato. O que muda ao longo do tempo é a composição interna de cada parcela: nos primeiros meses, a maior parte do valor pago são juros e apenas uma pequena fatia amortiza a dívida; com o passar do tempo, essa relação se inverte, e as últimas parcelas são compostas quase inteiramente por amortização.
A parcela fixa é calculada pela fórmula exibida acima, onde PV é o valor financiado, i é a taxa de juros mensal e n é o número de parcelas. A previsibilidade da parcela é a grande vantagem da Price: o valor não muda, o que facilita o planejamento do orçamento e o enquadramento na renda exigida pelo banco.
SAC (Amortização Constante)
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a parcela de amortização é sempre igual: basta dividir o valor financiado pelo número de parcelas. Como o saldo devedor cai de forma linear a cada mês, os juros incidentes sobre esse saldo também diminuem, e a parcela total (amortização + juros) decresce ao longo do tempo.
O resultado é que as primeiras parcelas do SAC são mais altas do que as da Price, mas vão ficando progressivamente menores. Como o saldo devedor é reduzido mais rapidamente, o total de juros pago ao final do contrato costuma ser menor no SAC do que na Price, para o mesmo valor, taxa e prazo.
Comparando os dois sistemas
- Parcela inicial: menor na Price, maior no SAC.
- Evolução da parcela: fixa na Price, decrescente no SAC.
- Total de juros: maior na Price, menor no SAC.
- Redução do saldo devedor: mais lenta na Price, mais rápida no SAC.
- Quitação antecipada: o SAC tende a ser mais vantajoso para quem pretende amortizar ou quitar antes do prazo.
Componentes do Cálculo
Para simular um financiamento, são necessários alguns dados de entrada:
- Valor do imóvel / bem: preço total do que está sendo financiado.
- Entrada: quantia paga à vista, abatida antes de calcular os juros.
- Taxa de juros: custo do financiamento, informado ao ano ou ao mês.
- Prazo: quantidade de parcelas, em meses ou anos.
A conversão da taxa anual para mensal
Um erro comum é dividir a taxa anual por 12 para obter a taxa mensal. Em regime de juros compostos, a conversão correta usa a fórmula i_mensal = (1 + i_anual)^(1/12) − 1. Por exemplo, uma taxa de 12% ao ano não equivale a 1% ao mês, mas sim a aproximadamente 0,949% ao mês. Essa distinção reflete o custo efetivo real e evita subestimar o valor das parcelas.
Exemplo Prático
Suponha um imóvel de R$ 300.000 com R$ 60.000 de entrada, financiando R$ 240.000 a uma taxa de 0,8% ao mês em 240 meses (20 anos).
Na Tabela Price, a parcela é fixa. Aplicando a fórmula, a prestação gira em torno de R$ 2.200 por mês, mantendo-se igual do primeiro ao último mês. Como a amortização é pequena no início, o saldo devedor cai devagar nos primeiros anos.
No SAC, a amortização é constante: 240.000 ÷ 240 = R$ 1.000 por mês. A primeira parcela soma esses R$ 1.000 aos juros sobre o saldo cheio (0,8% de 240.000 = R$ 1.920), resultando em cerca de R$ 2.920. A última parcela, com o saldo quase zerado, fica próxima de R$ 1.008. Somando tudo, o total de juros pago no SAC é sensivelmente menor do que na Price, embora exija mais fôlego no início.
Dicas Práticas
Antes de fechar um financiamento, compare sempre o Custo Efetivo Total (CET), que inclui não só os juros mas também seguros obrigatórios, tarifas e taxas administrativas. Uma entrada maior quase sempre compensa, pois reduz juros ao longo de todo o contrato. Se você tem folga no orçamento e pretende quitar antes, o SAC tende a ser mais econômico; se precisa de parcelas menores e previsíveis para caber na renda, a Price pode ser mais adequada. Considere também a possibilidade de amortizações extraordinárias com valores como o FGTS ou o 13º, que reduzem o saldo devedor e, consequentemente, os juros futuros.
Conclusão
A escolha entre Tabela Price e SAC é uma das decisões mais importantes ao contratar um financiamento de longo prazo. A Price oferece parcelas fixas e previsíveis, ao custo de pagar mais juros no total; o SAC começa com parcelas mais altas, mas reduz o saldo devedor mais rápido e resulta em menos juros ao final. Use esta calculadora para simular ambos os sistemas com os seus próprios números — valor do bem, entrada, taxa e prazo — e visualize a tabela de amortização mês a mês antes de decidir.